2017年1-10月份,全国房地产开发投 资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅投 资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。住宅投 资占房地产开发投 资的比重为68.3%。

  1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点;土地成交价款9695亿元,增长43.3%,增速回落3个百分点。

  1-10月份,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中,住宅销售面积增长5.6%,办公楼销售面积增长28.2%,商业营业用房销售面积增长21.4%。商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。其中,住宅销售额增长9.6%,办公楼销售额增长20.2%,商业营业用房销售额增长27.9%。

  10月末,商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米。其中,住宅待售面积减少772万平方米,办公楼待售面积增加17万平方米,商业营业用房待售面积减少87万平方米。

  10月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.49,比9月份提高0.04点。

  10月市场成交环比同比均下调,但全年依然将刷新纪录。(拆分单月数据)

  房地产市场依然明显分化,但整体数据体现了调控下,涨幅加速放缓的趋势,1-10月市场成交面积同比涨幅仅8.2%刷新了本轮楼市从2015年来开是同比涨幅低点,但库存数据持续下调、企业景气指数也依然是本轮的最高点。

  整体看,全国房地产市场持续分化,过热城市的虚火被抑制,三四线城市依然高温中。

  首先:10月单月市场数据继续同比环比下调,单月商品房销售14248万平米,销售金额11086亿,环比分别下调18%与19%。同比下调了6%与2%。

  1-10月份,商品房销售面积130254万平方米,商品房销售额102990亿元。

  2016年,商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元.

  从1-10月数据看,2017年刷新2016年全年的历史记录基本已成定局。

  其次:房地产企业销售依然刷新历史记录,拿地积极

  1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点;土地成交价款9695亿元,增长43.3%,增速回落3个百分点。

  中原地产研究中心统计数据显示:多企业发布10月销售业绩,房企销售依然处于高峰中。从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成为定局。

  包括碧桂园、恒大、万科、融创等企业公布的销售业绩均已经超过了2016年全年。

  累计40家企业合计销售达到了3.64万亿,同比涨幅达到了41%。相比2016年同期的25845亿,多卖了10551亿。10个月40家房企多卖了上万亿!

  从数据看:虽然楼市调控重压,但市场表现依然乐观,从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。

  房企也将收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均已经超过90%。部分房企已经完成年度任务。千亿房企数量在2017年将超过15家,2017年虽然调控严格,但房企依然收获了历史最丰收的一年。

  拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了19920亿。2万亿与2016年同期拿地金额12731亿对比,涨幅达到了56%。(招拍挂数据)

  2017年1-10月拿地过百亿房企达到了55家,而在2016年同期只有40家过百亿,在2017年截止日前拿地200亿以上的企业有27家

  从数据看,相比往年同期均出现了非常明显的上涨。

  在调控持续加码的趋势下,房企依然在非常明显的拿地加速过程中。

  当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

  10月末,商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米

  2014年11月末,商品房待售面积59795万平方米

  2014年末,商品房待售面积62169万平方米

  2015年2月末,商品房待售面积63922万平方米

  2015年3月末,商品房待售面积64998万平方米

  这一轮去库存周期中,库存数据跌到最近3年的最低值。相比2016年2月份的73931万平米库存最高点,库存去化了1.3亿平米。

  三四线城市去库存成为2017年3月来主力,库存去化加速。主要以住宅为主。

  从去库存政策看,楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

  第四:10月全国调控加码,发布政策潮依然持续

  10月全国有超过25个城市发布了有关房地产调控政策34次,政策内容中,有关租赁的接近20次。

  10月继续密集发布调控政策,累计年内1-10月,全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。政策多样化一城多策,租赁与限售成为与往年相比,最大的特征。

  10月政策的最主要特征是,从大会提及房住不炒,到住建部等开始价格联合检查。包括北京等城市的租赁政策落地代表了房地产调控内容继续深入!

  建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

  双50城市成为主要特征:

  发布限售的城市与发布租赁政策的城市均超过了50个。

  从全国看,累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米,按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

  截止日前,全国最近1年多时间里,有超过12个省份及超过50个城市,出台了有关租赁的政策内容。50省市的租赁政策有利于市场平稳发展,但包括租赁和销售等行为都存着很多问题,所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。

  房住不炒下,限售成为本轮政策最大特点:

  历史上最密集的调控政策潮。2017年全年截止日前,年内房地产调控政策已经接近180次!

  租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。

  核心是房住不炒,房地产回归平稳。

  从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。

  全国限售城市扩大到了50个,整体看调控政策还在继续升级加码,特别是最近房价依然上涨的城市:调控对购房者的心理影响逐渐出现。

  不影响自住与改善,约束投 资,打击投机。要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。

  限售事实上,就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

  限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是,房价上涨城市,位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。

  房地产市场2017年楼市调控最成功的一点是;在一二线持续调控出现部分城市降价的情况下,三四线依然支撑了整体市场冲高刷新历史记录。

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