最近,房产税的消息一直不断,而且已经越来越清晰,基本可以确定的是,第一肯定要征收了,第二根据税收法定,最近几年要先完成立法,第三目的是为了解决政府收入分配,调节个人贫富分化,第四他是地方税,各地制定税率,税收也留在地方。第五工商业住房和个人住房全收,给予适当减免。第六通过评估价值来收税。

  这些都是目前可以确定的情况,但也有一个事情大家非常疑惑,那就是小产权房该怎么办?也就是那些没有房屋产权证,在集体土地上建起来的房子,这种房子在全国有66亿平方米,8000多万居住者,在某些城市,小产权房的占比甚至超过了50%,房产税的脚步虽然越来越近,但小产权一直不在考虑之列,那么未来小产权该如何应对房产税呢?我们可以做这么几个猜想。

  首先,按照既有态度,继续严格打击小产权房,由于小产权房严重违反《土地管理法》和《城乡规划法》,所以本质上小产权房就是违法建筑。那么接下来对未建的或即将建的小产权房予以坚决制止,对违法的开发商予以处罚,用严格的执法权阻断其非法建设的路径。对已经建成的小产权房,并已经投入使用的,也要逐渐的清理拆除。这么做不会涉及到房产税问题,但清理难度极大,毕竟是人家已经生活了很多年的,你去拆除,阻力应该不小。所以我们也看到,虽然一直在喊严厉打击,但是收效甚微。小产权房还是蓬勃发展。违法买卖越来越多。现在也只能是针对占用耕地性质的小产权房给予打击,对于集体建设用地上盖的小产权,更多是睁一眼闭一眼。但他会严格限制产权转让,也就是说虽然你不交税,以后你别想在阳光下卖。

  其次,通过集体建设用地转租赁的方式,推动小产权房阳光化,以前是不允许你经营,现在把租赁权给你了,逼着每个拥有土地的集体,清理本村本镇的土地,然后统一管理统一开发统一出租经营,这就相当于给了集体利益,那么集体就有了清理小产权房的动力,会借此机会以集体的名义收回不少已经卖出的小产权房,从而转向租赁,获取阳光下的收益。这些人本来就觉得卖亏了,所以也很有动力找个辙把房子给要回来。至于买了小产权房的,你们签订的合同根本无效,因为合同是个人之间的契约,从法律性质来看,个人契约不能对抗国家法律,比如咱两商量,我把长城卖给你,这事根本就不可能,我对长城没有所有权,长城也禁止买卖。小产权也是如此,农民对于小产权房也没有所有权,他也只是使用权,这种集体土地上的房子,也是禁止买卖的,所以跟长城的性质一样,你们之间的合同不受法律保护,买小产权房的没地方说理去。至于能得到怎样的补偿,全看卖方的良心。估计以后纠纷不少。而买房人会吃大亏,这也是国家乐于见到的结果。增加了租赁住房供给,拉低了租金,加大了租房市场建设。

  第三,通过缴纳房产税,把小产权房转正,很多人就等着这一条呢,因为所谓小产权房,最大的不同就在于没交过土地出让金,所以便宜的多的多,那么以后收房产税,土地出让金肯定不收了,所以按理说你把房产税足额或者按照高额标准交了,小产权房也可以给你办理正式产权证明。一开始我们也说了,房产税是地方税,所以这完全取决于地方意愿,现在他的主要收入模式是土地出让金,所以当然不能给你小产权转正,否则他的地卖个谁去,未来他的收入主要靠房子上的税了,所以当然是房子越多越好,小产权税率还比住宅更高,所以这应该是一块大肥肉,没道理放到嘴边不吃下去。所以小产权跟商品房一起评估,然后制定高税率,从而转成正式商品房,这也是极有可能的情况。比如一套10年的商品房和小产权都被评估到200万,但商品房收每年1%的房产税,还要考虑70年土地出让金的减免,所以每年收到的税也就是2万×10/70,最后每年收税2800元,根本没多少钱,而小产权就不同了,他要全额缴纳房产税,那就是说他每年交房产税2万元。所以买房的时候,人家花了200万,你只花了80万,但后续的费用人家每年只交几千块钱房产税,你要每年交2万,这也算是扯平了。以后这种房子再过户,房产税的缴纳形式不变,那么再买你这个房子的人就要掂量一下税收的问题了。

  虽然现在国家一直在说,绝不让小产权合法化,但其实每一个买小产权房的人都在盘算,说不定哪天就能合法化,其实由于数量庞大,全面清退堵漏洞的方式,估计顶多也就是拖延,解决不了问题。会越来越激发这种矛盾,所以大禹治水堵不如疏,按照第三种方案,通过房产税,给集体建设用地的小产权一个出口,让他们补交税费,从而获得合法化的身份,这样对于商品房购房人来说也算公平,而对于地方政府来说,还能获得巨大的收入来源,同时也能起到短期内大量增加房屋供给,平抑现有房价的目的,所以可能这是一个皆大欢喜的局面。