正文

  " 两会 " 开幕，政策层面如何为今年的房地产发展定调，政策红利能否释放，对提振行业信心至关重要。

  今年的政府工作报告关于房地产的内容延续了去年末以来的政策口径，重申 " 房住不炒 " 的定位，新增了 " 良性循环 " 和 " 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 " 的表述，在推动消费持续恢复和提升新型城镇化质量等方面仍然释放出政策红利，但并未提及房地产税，重点城市试点工作或将向后延期。

  克而瑞研究中心整理出了七条与房地产行业相关的内容：

  1、坚持房住不炒基调不变，保障刚需满足改善及新市民购房消费；

  2、探索行业新发展模式实现良性循环，报告未提及房地产税；

  3、货币政策坚持房地产去金融化，执行好差别化住房信贷保障合理需求；

  4、GDP5.5%，就业 1100 万，收入增长同步，提升居民购房消费能力；

  5、增收降负既提高生育水平又强化收入增长预期，改善购房需求坚挺；

  6、就近城镇化、全面放开落户，城市更新将合力稳定楼市发展预期；

  7、长三角、粤港澳为代表的区域重大战略，引领行业新一轮城市走势格局。

  " 丁祖昱评楼市 " 表示，在稳地价、稳房价、稳预期仍是第一发展要义的背景下，未来房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。" 十四五 " 期间，房地产业仍将是压舱石和支柱产业，房地产行业的基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

  坚持 " 房住不炒 " 基调不变

  政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  首先，保障刚需、满足改善，因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。

  其次，满足购房者合理购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。

  此外，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。政策支持下，预计 2022 年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。

  货币政策坚持房地产去金融化

  2022 年政府工作任务表述，着力稳定宏观经济大盘。

  未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住以及改善性购房消费，支持房企合理的融资需求，更要坚决遏制房地产泡沫化金融化问题，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。

  房地产行业将继续去杠杆，房企融资的 " 三道红线 "、房贷管理的 " 两道红线 " 也将持续发力，真正将房企负债率、居民杠杆率逐步调降至相对合理的水平。

  改善需求依然坚挺

  从今年发展主要预期目标来看，国内生产总值增长 5.5% 左右；城镇新增就业 1100 万人以上；居民消费价格涨幅 3% 左右；居民收入增长与经济增长基本同步，可以期许的是，随着居民收入稳步增长，有助于提升居民消费预期，推动居民消费持续复苏，房地产市场也将有所受益。

  在生育政策红利的加持下，二孩、三孩家庭或将明显增多，改善性需求或将愈加坚挺，三房、四房及以上大中户型成交占比也将稳步提升。

  第二曲线迎来政策红利

  租赁、社区养老、物业等方面都将带来政策红利。

  2022 年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。货币政策也将会加大对住房租赁市场健康发展的支持力度。养老产业规模有望突破 12 万亿，涉房部分达到 3 万亿，产业空间巨大。多数物企也都在尝试入局社区养老模式，但整体上仍然处于初期探索阶段，未来市场可观。

  新型城镇化稳楼市预期

  政府工作报告提及有序推进城市更新，稳步推进城市群、都市圈建设。

  其中，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求。

  从区域发展来看，长三角、粤港澳将继续引领中国经济新一轮高质量发展，并在科创产业、基础设施、公共服务等方面形成区域协调发展新格局。受此影响，长三角、粤港澳也将引领房地产行业新一轮格局发展，城市市场红利更为可期。